건축물 용도변경 절차
건축물 용도변경 절차에 대해 알아보자
오늘날 금리 상승이나 법적 규제에 따라 현행법상(건폐율, 용적률 제한 등) 건축물을 신축 하기가 어려운 곳은 건축물 용도변경을 통해 사용하고 있습니다. 이번 글에서는 '건축물 용도변경 절차’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
건축물 용도변경
「건축법」 제22조에 따라 사용승인(준공)을 받은 건축물의 용도를 필요에 의하여 다른 용도로 변경하는 행위를 말하며, 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하여야 합니다. 건축물의 용도를 변경을 하고자 하는 때에는 건축물 용도의 변경 범위에 따라 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청하여야 합니다.
건축물 용도변경 허가(신고) 대상 및 건축물대장 표시변경
「건축법」 에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있습니다.
* 「건축법 시행령」 [별표1]의 29개의 건축물 용도를 9개군의 시설군으로 분류
용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련 시설군)부터 하위 시설군(동물 및 식물 관련 시설)까지 총 9개의 시설군으로 분류합니다. 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 용도변경 허가를 받아야 하고, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 용도변경 신고하도록 규정하고 있습니다. 동일한 시설군 내의 용도변경은 「건축법」제19조 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조에 건축물대장 표시변경의 신청(기재 사항 변경)만으로 가능합니다.
① 허가대상: 「건축법」 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군의 해당 용도로 변경하는 경우
ex.. 단독주택(8. 주거업무시설군)을 근린생활시설(7. 근린생활시설군)로 용도변경하는 것은 하위 시설군을 상위 시설군으로 용도변경하는 것으로 허가에 해당합니다.
② 신고대상: 「건축법」 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군의 해당 용도로 변경하는 경우
ex.. 근린생활시설(7. 근린생활 시설군)을 단독주택(8. 주거업무 시설군)으로 용도변경하는 것은 상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경하는 것으로 신고에 해당합니다.
③ 건축물대장 기재 내용의 변경 신청 대상: 「건축법」 제19조제4항의 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우
건축물 용도변경 절차
용도변경을 하려면 신청에 필요한 제반 서류들과 도면들을 가지고 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장에 신청(세움터 건축행정시스템)을 해야 합니다. 용도변경 허가나 용도변경 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 「건축법」제22조(사용승인)를 준용합니다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 사용승인(준공) 신청을 하지 않아도 됩니다. (대수선: 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 수선 또는 변경하는 것) 가끔 용도변경과 설계변경의 차이에 대해 헷갈려 하신 분들이 있어 용도변경 또는 설계변경 절차를 이행해야야 함에도 그렇지 않은 경우가 있습니다. 건축물 사용승인(준공) 후 건축물 용도를 변경하는 것이 용도변경이며, 건축허가 후 공사 중 건축물 용도를 변경하는 것은 설계변경입니다.
건축물 용도변경 제출 서류
1-1. 용도변경(허가): 「건축법 시행규칙」[별지 제1호의 4서식] 1부.
1-2. 용도변경(신고): 「건축법 시행규칙」[별지 제6호 서식] 1부.
2. 건축개요 및 설계 개요(주차대수 산정 및 검토) 1부.
3. 용도를 변경하려는 층의 변경 전, 후 평면도 1부.
4. 용도변경에 따라 변경되는 내화, 방화, 피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서 1부.
5. 정화조 용량 검토서(건축물 용도에 따른 오수 발생량) 1부.
6. 구조안전 확인서(2층 이상의 건축물) 1부.
7. 방화유리창 설치 또는 스프링클러 설치 확인 서류 (외벽에 설치하는 창호가 인접대지경계선 1.5미터 이내에 있는 경우) 1부.
*기타 관계 법령에서 요구하는 서류 및 도면 등
건축물 용도변경 시 확인해야 할 사항
1. 변경하려는 건축물의 용도가 용도지역·지구 안에서 허용되는 건축물 용도인지를 확인해야 합니다.
2. 건축물 용도마다 「주차장법」에서 규정하는 부설주차장 설치 대수가 다르기 때문에 용도변경을 하기 위해서는 주차대수 확보 요건이 충족되는지 확인해야 합니다.
3. 건축물 용도마다 「하수도법」에서 규정하는 정화조 용량 산정기준이 다르기 때문에 용도변경 시에 정화조 용량이 충족되는지 확인해야 합니다.
4. 건축물 용도마다 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」에서 규정하는 하중 기준이 다르기 때문에 ‘지상 2층 이상의 건축물’에 대해서는 용도변경 시 구조안전 확인을 받게끔 되어 있습니다.
5. 건축물 용도변경 시 「건축법」제58조(대지안의 공지) 규정을 적용해야 하므로 건축선 및 인접대지경계선 이격 거리에 유의해야 합니다.
6. 건축물 용도변경 시 외벽에 설치하는 창호가 인접대지경계선 1.5미터 이내에 있는 경우 해당 창호는 방화유리창으로 설치해야 합니다.
7. 같은 호에 속하는 용도의 변경, 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경은 별도의 용도변경 신청이 필요 없지만, 「건축법 시행령」제14조제4항 및 아래 표에 해당하는 건축물 용도로 변경하는 경우에는 표시변경 대상입니다.
