건축설계부터 건축준공까지 행정절차
건축설계부터 건축준공까지의 행정절차에 대해 알아보자
집을 짓기 위해서는 건축설계부터 건축준공까지 다양한 법적 절차들이 있습니다. 이번 글에서는 '건축설계부터 건축준공까지의 행정절차'에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 건축설계
건축설계는 크게 '계획설계'와 '실시설계' 두 가지로 나눌 수 있습니다.
① 계획설계(시공 전 계획단계의 설계): 건축사와 함께 건축주가 집을 짓기 위해 소통하는 과정이며, 건축물을 짓기 위한 기본 계획 안을 만들어가는 것을 말합니다. 건축을 하기 위해서는 지목에 맞는 대지와 도로가 필요하고, 일반주거지역에 백화점이나 공장을 짓지 못하는 것처럼 건축사는 대지의 용도지구에 적합한 건축물의 규모(층수, 면적 등)과 건축물의 용도설정(단독주택, 근린생활시설)들을 검토합니다. 또 건폐율과 용적률, 건축선, 대지 안의 공지 등을 통해 건축물이 달라질 수 있기 때문에 배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획 등을 작성하여 계획 설계 중에 다방면으로 검토해 나갑니다. 즉 실제 공사가 시작하기 전 계획단계의 설계를 계획설계라 합니다.
② 실시설계(실제 공사를 할 수 있도록 공사용 도면 작성을 위한 설계): 계획설계를 바탕으로 실제 공사를 할 수 있도록 설계 기준 등의 제반 사항에 따라 계획 설계를 구체화하여 공사용 도면(실시도면) 작성을 위한 작업을 말하며, 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하는 행정 절차 포함 단계를 말합니다.
2. 건축허가(신고) 세움터 신청
실시설계가 완료 되었다면 건축허가 또는 건축신고에 필요한 제반 서류들과 설계도면들을 가지고 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장에 신청(세움터 건축 민원시스템)을 통해 건축 인허가를 받아야 합니다. 건축허가는 '제가 소유한 대지에 건물을 이러한 규모와 용도로 짓고 싶은데 가능한가요?'라고 허가를 받는 절차입니다. 허가를 받게 된다면 착공신고를 할 수 있게 되는데 허가 후 2년 이내에 착공을 시작하여야 하고(건축신고는 신고일로부터 1년 이내), 정당한 사유가 있다면 착공 연기 신청서 제출을 통해 1년의 범위에서 공사 착수 기간을 연장할 수 있습니다.
<건축허가 제출 서류>
* 건축허가 신청서(건축법 시행규칙 별지 제1호의 4 서식)
* 대리인위임장: 건축주를 대신하여 법적으로 대리권을 수행한다는 증거
* 건축주 관련서류(사업자등록증, 사용인감계, 인감증명서 등)
* 토지 관련 서류(토지등기, 지상권설정동의서 등)
* 의제 신청 서류(배수설비, 개발행위허가, 도로점용, 배수설비, 부설주차장 설치계획서 등)
* 건축개요(위치, 대지면적, 용도지구, 도시계획사항, 건축물의 규모, 용도 등)
* 배치도(축척, 방위, 대지에 접한 도로의 길이 및 너비, 대지의 종, 횡단면도, 조경 등)
* 평면도(기둥, 벽, 창문 위치, 방화구획, 복도 및 계단의 위치)
* 입면도(2면 이상 입면계획, 외부마감재료, 건물번호판의 설치계획 등)
* 단면도(종, 횡단면도, 건축물의 높이, 반자높이)
* 구조도(평면도, 단면도), 구조 관련서류(허가 때 미제출 시 착공신고 전까지 제출가능)
* 소방설비도(소방서의 동의를 얻어야 하는 건축물의 해당 소방 관련 설비도면)
* 기타 관계 법령에서 요구하는 서류 및 도면 등
※ 건축인허가 과정은 관련 지자체 인허가 기관마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 접수 전 해당 지자체에 꼭 문의해 보시기 바랍니다.
3. 착공신고
건축허가(신고)를 받은 후 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류들을 첨부해 허가권자에게 제출(세움터 건축행정시스템으로)해야합니다. 착공신고는 '제가 건축허가(신고) 받은 사항에 대해서 공사를 시작할 수 있을까요?'라고 신고를 받는 절차입니다. 착공신고 처리가 되면 허가권자로부터 착공 신고필증을 교부받게 되는데 이는 공사의 시작이 됨을 알리는 증명서이며, 착공신고 필증에는 특별시장, 광역시장 등 지자체 단체장의 직인이 반드시 들어가야 합니다.
<착공신고 제출 서류>
* 착공신고서(건축법 시행규칙 별지 제13호 서식)
* 설계도서(건축허가나 신고를 할 때 제출한 경우에는 제출하지 않습니다, 변경은 예외)
* 구조안전 및 내진설계확인서 및 구조계산서
* 토지굴착, 용벽도 중 흙막이 구조도면(지하 2층이상 해당)
* 건축관계자 상호 간 계약서(건축주, 설계, 감리, 시공자)
* 설계, 감리 보험증서 또는 공제증서의 사본
* 비용납부 영수증 및 착공 전 필증(비산먼지, 특정공사, 도로점용 등)
* 건축공사 안전관리예치금(연면적 1000제곱미터 이상 등, 건축공사비의 1% 범위에서 예치)
* 건축허가 표지판 사진(규모, 용도, 설계자, 시공자, 감리자 등 표시)
* 산업재해예방을 위한 기술지도계약서
* 지반조사보고서(소규모건축물은 제출 예외)
* 피해방지계획(가설휀스 및 가림막계획 등)
* 시공사 건설업 등록증 및 건설업 등록수첩 (해당 사항이 있는 경우만 해당)
* 고용, 산재보험 가입증명원 제출(산재보험: 모든 건설현장 / 고용보험: 해당 사항이 있는 경우만 제출)
* 현장대리인, 관리인 배치 및 건설기술자격증 사본
* 품질관리, 시험계획서 제출 및 품질관리자 배치(해당 사항이 있는 경우만 해당)
* 소규모 안전관리계획 제출(연면적 1000제곱미터 이상의 공장, 근린생활시설 등)
* 안전관리계획서, 유해위험방지계획서 제출(해당 사항이 있는 경우만 해당)
* 안전관리자 배치(공사금액 50억 원 이상)
* 기타 관계 법령에서 요구하는 서류 등
※ 건축인허가 과정은 관련 지자체 인허가 기관마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 접수 전 해당 지자체에 꼭 문의해 보시기 바랍니다.
4. 건축준공(사용승인) 신청 및 준공검사
건축주가 건축허가(신고)를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 건축준공(사용승인)을 신청하야여 합니다. 허가권자는 사용승인 신청을 받은 경우 건축법 제27조(현장조사 확인업무의 대행) 규정에 따라 건축사에게 현장조사 및 확인업무를 대행하게 할 수 있습니다. 하지만 해당 건축물의 설계자 또는 공사감리자라면 업무대행은 할 수 없습니다. 허가권자가 지정한 업무대행 건축사의 현장점검을 통해 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부를 확인하고, 감리보고서, 공사완료도서 등의 서류와 도서가 적합하게 작성되었는지 여부 등을 확인합니다. 이를 통해 합격된 건축물에 대하여는 허가권자가 사용승인(준공) 처리하게 됩니다. 건축준공(사용승인)은 '제가 건축허가(신고) 받은 사항에 대해 공사를 완료하였고, 건물을 사용해도 될까요?'라고 신청을 받는 절차입니다. 건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.
<사용승인 제출 서류>
* 사용승인 신청서(건축법 시행규칙 별지 제17호 서식)
* 공사감리완료보고서(관계전문기술자 날인), 감리비 지급 확인서
* 공사추진 실적 및 설계변경 종합 품질시험성과 총괄표
* KS자재 및 국토교통부장관 인정자재 사용총괄표
* 건축자재 품질관리서(복합자재, 마감재료 등)
* 이행하자 보험증권(공동주택, 오피스텔 30호 이상 대상)
* 소방시설 완공검사 증명서
* 차면시설 설치 확인
* 안전점검 종합보고서(안전관리계획 수립 대상)
* 건축물 준공 사진
* 절수설비설치 확인서
* 배수설비준공 필증
* 정보통신준공 필증
* 전기사용 전검사 필증
* 고용, 산재보험 완납증명원
* 기술지도계약 완납증명서
* 부설주차장 관리대장
* 도로(굴착) 점용 준공 필증
* 건축폐기물 처리확인서, 운반확인서
* 도시가스공급확인원
* 보일러 설치확인서, 온돌설치확인서
* 다가구 주택 소화설비 설치 사진(단독형 감지기, 소화기 및 소방관 진입창 사진)
* 납품확인서 및 시험성적서(창호, 단열재 등)
* 도로명주소 고지문, 건물번호판 부착 사진
* 에너지 절약계획 이행검토서(연면적 500제곱미터 이상 건축물 해당, 단독주택은 제외)
* 지적공부 변동사항 등록신청(토지의 이동이 있을 때)
* 건축설계 참여자 설계확인서(허가권자 지정 감리대상 건축물 해당)
* 기타 관계 법령에서 요구하는 서류 등
※ 건축인허가 과정은 관련 지자체 인허가 기관마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 접수 전 해당 지자체에 꼭 문의해 보시기 바랍니다.