건축허가와 건축신고의 차이
건축허가와 건축신고의 차이를 알아보자
오늘날 건물을 짓기 위해서는 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장의 허가가 필요합니다. 이런 법적인 규제들을 통해 주거 및 상업 용도로 사용되는 건물의 안전성, 합법성, 품질성 등이 보장됩니다. 이번 글에서는 '건축허가'와 '건축신고'의 특징과 차이에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
건축허가
「건축법」 제11조 및 같은 법 시행령 제9조 규정에 따른 건축허가란 건축물을 건축하거나 대수선 하려는 경우 법에서 정하는 건축물의 대지, 구조, 설비, 용도 등의 기준에 부합하는지를 사전에 검토한 후 허가 여부를 결정함으로써 건축물의 안전, 기능, 환경, 미관을 증진하고자 하는 제도를 말합니다. 건축허가는 복합민원으로써 다양한 법과 규제들을 검토하여야 합니다. 이에 따라 건축허가를 받으면 다른 관련 법률의 인허가 의제 효과가 인정되어 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다. 또 건축허가를 받게 되면 허가를 받은 날부터 2년간 유효하며, 유효기간 내에 공사에 착수하지 않으면 건축허가는 취소됩니다. 하지만 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.
건축허가 대상
건축신고 대상 외의 건축물의 건축은 건축허가 대상입니다. 건축 허가권자는 일반적으로 시장, 군수, 구청장이지만, 건축물의 층수가 21층 이상이거나, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상 등으로 아래 표의 기준에 해당하는 건축물의 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 합니다.
건축신고
「건축법」 제14조 및 같은 법 시행령 12조에 따른 건축신고란 「건축법」 제11조에 해당하는 건축허가 대상 건축물이라 하더라도 법에서 정하는 바에 해당하는 경우에는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다. 건축신고에도 다른 관련 법률의 인허가 의제 효과가 인정되어 건축신고를 하면 다른 관련 법률들의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다. 건축신고를 받고 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 건축신고의 효력은 상실됩니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.
건축신고 대상
건축허가 대상 건축물이라 하더라도 연면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축, 재축(3층 이상이면 증축, 개축, 재축하려는 부분의 연면적 10분의 1 이내인 경우만 가능), 연면적의 합계가 100제곱미터 미만의 건축물의 신축은 건축신고 대상 등 아래 표의 기준에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 간주합니다.
증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것
개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것
재축: 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것
대수선: 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 수선 또는 변경하는 것
* 건축물의 주요 구조부: 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주 계단
건축허가와 건축신고의 준비서류
* 건축허가 신청서(건축법 시행규칙 별지 제1호의 4서식)
* 대리인위임장: 건축주를 대신하여 민원신청을 증명
* 건축주 관련서류(사업자등록증, 사용인감계, 인감증명서 등)
* 토지 관련 서류(토지등기, 지상권설정동의서 등)
* 의제 신청 서류(배수설비, 개발행위허가, 도로점용, 배수설비, 부설주차장 설치계획서 등)
* 건축개요(위치, 대지면적, 용도지구, 도시계획사항, 건축물의 규모, 용도 등)
* 배치도(축척, 방위, 대지에 접한 도로의 길이 및 너비, 대지의 종, 횡단면도, 조경 등)
* 평면도(기둥, 벽, 창문 위치, 방화구획, 복도 및 계단의 위치)
* 입면도(2면 이상 입면계획, 외부마감재료, 건물번호판의 설치계획 등)
* 단면도(종, 횡단면도, 건축물의 높이, 반자높이)
* 구조도(평면도, 단면도), 구조 관련서류(허가 때 미제출 시 착공신고 전까지 제출가능)
* 소방설비도(소방서의 동의를 얻어야 하는 건축물의 해당 소방 관련 설비도면)
* 기타 관계 법령에서 요구하는 서류 및 도면 등
건축신고와 건축허가의 주된 차이
* 건축신고의 경우 건축허가 신청보다 구비조건이 다소 완화됩니다.
* 건축신고는 「건축법」 제25조 및 같은 법 시행령 제19조 규정에 따라 공사 감리 규정이 적용되지 않습니다.
* 건축허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축허가가 취소됩니다.(1년 연장 가능)
* 건축신고한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축신고가 실효됩니다.(1년 연장 가능)