재개발, 재건축 정비사업 기본용어 정리
재개발, 재건축 정비사업 기본용어에 대해 알아보자
정부는 지난 1월 10일 주택공급 확대 방안을 발표하며 ‘재건축 패스트트랙’을 도입한다고 발표했는데 도심 내 주택공급의 핵심인 재개발, 재건축 등 정비사업을 추진하는 데 있어 많은 용어들이 사용되곤 합니다. 이번 글에서는 ‘정비사업 기본용
어’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
정비사업 기본용어
정비사업
「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 아래의 사업을 말합니다.
* 주거환경개선사업
도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업을 말합니다.
* 재개발사업
「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
* 재건축사업
「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 다목에 따른 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정, 고시된 구역을 말합니다.
정비기반시설
도로, 상하수도, 구거, 공원, 공용주차장, 공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설설을 말한다.
* 주민이 거주 및 생활하는데 필요한 시설
공동이용시설
주민이 공동으로 사용하는 놀이터, 마을회관, 공동작업장 등을 말합니다.
* 공동으로 사용하는 구판장ㆍ세탁장ㆍ화장실 및 수도 * 탁아소ㆍ어린이집ㆍ경로당 등 노유자시설
* 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 시설(지자체마다 상이)
토지등소유자
정비사업 구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 즉, 조합원의 자격을 부여받을 수 있는 자를 말합니다.
* 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
* 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
주택단지
주택단지란 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말합니다.
가.「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
노후∙불량건축물
건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴와 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 필요한 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물, 노후화로 인한 구조적 결함으로 인하여 철거가 불가피한 건축물 등을 말합니다.
권리가액
조합원들이 재개발, 재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한(토지, 건축물) 종전 부동산의 평가금액을 말합니다.
감정평가금액
조합원이 소유하고 있는 부동산(토지, 건물)을 감정평가기관이 평가한 금액을 말합니다.
종전자산평가액
종전자산평가액이란 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 평가한 가액을 말합니다.
종후자산평가액
정비사업을 완료한 후의 자산 총액을 말하며, 조합원 분양수입금과 일반분양 수입금의 합계를 말합니다.
비례율
정비사업의 사업 수익성을 나타내는 지표로 백분율로 표기합니다.(백분율이 100%보다 높을 경우 정비사업의 사업성이 좋음)
* 비례율(%) 계산: (종후자산평가액 - 총 사업비) / 종전자산평가액
총 사업비
정비사업을 추진하기 위해 투입된 총 비용을 말합니다. (조합 운영비, 공사비 등)
조합원
정비사업 시행의 주체이며 조합의 의사 결정권자라고 볼 수 있습니다. 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매한 경우, 조합원의 자격은 양도 및 양수가 가능합니다. 정비사업의 조합원 자격은 토지등소유자가 원칙이지만 재건축사업의 경우에는 사업에 동의한 자만 조합원으로 봅니다.
조합원 분양가
조합원들에게 분양하는 신축 아파트의 분양 가격(일반 분양가보다 상대적으로 저렴함)을 말합니다.
일반 분양가
조합원이 아닌 일반인들에게 분양하는 신축 아파트의 분양 가격을 말합니다.