위반 건축물 이행강제금 및 행정조치 절차
위반 건축물 이행강제금 및 행정조치 절차에 대해 알아보자
2022년 서울 ‘이태원 압사 사고’ 당시 좁은 골목에 불법 가벽을 증축함으로써 압사 사고의 피해를 키운 혐의로 해밀톤 호텔 대표가 벌금을 받기도 했는데요. 그 계기로 불법 증축에 대한 보다 엄격하고 적극적인 행정조치를 취하자는 의견들이 많이 나오고 있습니다. 이러한 불법 증축은 화재나 구조물 붕괴에 취약하며, 피난 시 이동경로를 협소하게 만들어 더 큰 위험을 초래하게 만듭니다. 이번 글에서는 ‘위반 건축물의 이행강제금 및 행정조치 절차’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
위반 건축물의 정의
일반적으로 건축물의 건축은 「건축법」에서 정한 건축허가 또는 건축신고를 받아야 합니다. 위반 건축행위란 「건축법」에서 규정하는 절차 없이 무단으로 건축물을 건축(신축, 증축 등)하거나 용도변경, 대수선 하는 행위 등을 말합니다. 또 「건축법」 제22조 건축물의 사용승인을 받은 대로 건축물을 유지, 관리하지 않아 발생하는 건축법 상 모든 위법 행위를 말하며, 불법행위로 인한 사고, 손해발생 시 그 책임은 건축주에게 있고, 위반의 결과물인 위반 건축물은 철거명령, 이행강제금, 형벌 등의 규정을 통해 관리되고 있습니다.
위반 건축행위의 종류
1. 건축허가나 건축신고 없이 무단 증축
건축허가나 건축신고 없이 건물의 옥상, 복층을 만들어 면적차로 발생되는 공간, 마당, 주차장, 등 1㎡라도 건축을 하려면 지자체에 허가나 신고를 득해야 합니다.
2. 일조 등 확보를 위한 높이 제한 위반 증축
건축물 상층부 일조권 제한 등으로 후퇴한 부분에 경량철골, 조립식 패널 등을 설치하는 행위를 말합니다.
3. 다가구주택 무단 쪼개기, 합치기, 내력벽 철거
건물의 주요 구조부, 다가구주택의 세대 간 경계벽을 임의로 변경하는 행위를 말합니다.
4. 건축허가나 건축신고 없이 무단 용도변경
건축물대장 상 건축물의 용도를 허가나 신고 없이 변경하여 사용하는 행위를 말합니다.
5. 공작물 축조신고 없이 무단 축조
공작물 축조신고를 이행해야 하는 (2m 이상의 담장, 대형 광고판 등) 공작물을 무단으로 축조하는 행위를 말합니다.
6. 조경의무 면적 훼손
법적 의무사항으로 건물부지 안에 일정 수준 이상의 조경면적을 설치하여야 하는 데 사용승인 시 설치된 조경을 훼손하는 것을 말합니다.
7. 부설주차장 불법 용도변경 및 주차기능 훼손
주차장 위에 물건 적치나 건축행위 등 주차장 용도로 사용하지 않은 경우를 말합니다.
위반 건축물 행정조치 절차
위반 건축물의 행정조치는
시정명령 사전통지 → 시정명령(1차)→ 시정명령(2차) 촉구 → 이행강제금 부과 사전통지 → 이행강제금 부과 및 고발 순으로 진행됩니다.
* 이행강제금은 시정조치 될 때까지 매년 2회 이내 부과, 징수
* 건축물대장 상 위반 건축물로 표기되어 재산권 행사 제약 및 각종 인허가, 영업허가 등에 제한이 됩니다.
* 이행강제금 부과예고 전까지 건축주가 자진정비를 하면 이행강제금은 부과되지 않습니다.
* 전 건축주가 위반 행위는 새 건축주(집주인)에게 승계가 됩니다.
* 위반 건축물은 담보대출이 불가능합니다.
* 위반 건축물은 영업허가가 제한됩니다.
위반 건축물 이행강제금 부과 기준
1. 「건축법」 제80조 제1항제 1호에 따라 건축물이 건폐율, 용적률을 초과하여 건축된 경우나 허가 또는 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 1㎡의 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 정하는 비율을 곱한 금액으로 부과하게 되어있습니다. (1㎡에 해당하는 시가표준액의 50% x 위반면적 x 위반내용별)
위반내용별
. 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 80%
. 용적률을 초과하여 건축한 경우: 90%
. 건축허가를 받지 않고 건축한 경우: 100%
. 건축신고를 받지 않고 건축한 경우: 70%
※ 위 비율은 지자체 건축조례로 낮추어 정할 수 있지만 그 비율은 60% 이상으로 해야 합니다.
2. 「건축법」 제80조 제1항 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 아래 「건축법 시행령」 [별표 15] 규정에 따라 이행강제금을 부과합니다.
위반 건축물 여부 확인방법
이러한 위반 건축물을 매매하게 되면 위반에 따른 원상복구 책임과 이행강제금 의무가 매매한 건축주에게 부과되기 때문에 건축물 매매 전 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.(건축물대장과 현황과의 일치 여부 확인이 가장 중요)
1. 건축물대장
* 건축물의 층별 용도 및 주요 구조가 맞는지 확인
* 건축물 대지면적, 연면적, 건폐율, 용적률 확인
* 건축물 층수, 높이 확인
* 건축물대장 위반표기 유무 확인
2. 토지, 건물 등기부등본
* 건물의 주소, 면적, 용도, 구조 확인
* 토지이용계획확인원 상 용도지역, 구역 등 확인) 토지대장, 지적도, 임야대장, 토지면적, 지목, 대지경계 등 확인
위반 건축물 시정방안
위반 건축물은 추인절차를 통해 시정할 수 있는데 추인이란 「건축법」 및 관련법규 등 불법구조물이 현행법에 적합할 때에 한하여 행정조치(고발) 또는 이행강제금 납부 후 허가 또는 신고처리를 통해 적법화하는 방안을 말합니다. 위반 건축물은 자진정비(철거 또는 원상복구)가 원칙이며, 이행강제금 부과 이전 건축주가 자진정비 완료 시 이행강제금이 부과되지 않으므로 담당 공무원에게 적발되었다면 신속하게 자진정비 하는 것이 최선의 방법입니다(시정될 때까지 매년 2회 부과). 이행강제금이 부과된 후에는 자진정비가 되어도 부과된 금액은 납후 해야 합니다.