재개발과 재건축의 차이점
재개발과 재건축의 차이점에 대해 알아보자
오늘날 정부에서는 재개발과 재건축의 착수 기준을 ‘위험성’에서 ‘노후성’으로 바꾸는 방안을 추진하는 등 많은 관심을 쏟고 있습니다. 재개발과 재건축은 부동산 투자에 관심이 없더라도 한 번쯤은 들어봤을 만한 내용이지만, 분명히 다른 점이 존재합니다. 이번 글에서는 ‘재개발과 재건축의 차이점’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
재개발과 재건축의 정의
① 재개발사업: 「도시 및 주거환경정비법」제2조제2호나목에 따른 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
② 재건축사업: 「도시 및 주거환경정비법」제2조제2호다목에 따른재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
재개발과 재건축의 추진절차
재개발과 재건축의 추진절차는 「도시 및 주거환경정비법」 규정에 따라 기본계획 수립 후 정비구역을 지정을 위한 정비계획의 입안 요청을 진행합니다. 정비구역이 지정되면 재개발, 재건축사업 추진위원회를 구성하여 조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.(재건축 사업은 정비계획 입안 요청 전 안전진단 절차를 거쳐야 합니다.) 이후 종전자산평가 및 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가 처리되면 철거 및 착공(공사 시작)에 들어갑니다. 공사가 완료되어 사업이 준공 인가 처리되면 조합은 청산 절차를 진행하고 길고 길었던 재개발, 재건축사업이 마무리됩니다. 재개발과 재건축은 행정절차도 복잡할뿐더러 이해 관계자(토지등소유자)가 많기 때문에 사업이 원활히 진행되는데 어려움이 있어 재개발, 재건축이 마무리되기까지 평균 10년 이상의 소요기간이 걸립니다.
* 조합 시행의 경우: 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
* 조합 외 자의 경우: 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산
재개발과 재건축의 차이점
사업목적
재개발과 재건축의 가장 큰 차이는 정비구역 내 정비기반시설이 열악한지 양호한 지의 차이이며, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 구거, 공원, 공용주차장, 녹지, 하천 등 도시의 기능을 갖추기 위해 기본적으로 필요한 시설들을 말합니다.
① 재개발사업: 정비기반시설이 열악한 곳에서 주거환경 및 도시환경을 개선
② 재건축사업: 정비기반시설이 양호한 곳에서 주거환경을 개선
토지등소유자
「도시 및 주거환경정비법」제2조제9호 규정엔 재개발과 재건축의 토지등소유자 해당 요건이 다른 것을 확인할 수 있습니다.
① 재개발사업: 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 해당토지의 지상권자 (토지, 건축물, 지상권 중 '하나만' 소유해도 토지등소유자로 볼 수 있습니다.)
② 재건축사업: 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 (건축물, 토지 '모두' 소유해야 토지등소유자로 볼 수 있습니다.)
개발 부담금
주택가격의 안정과 국민경제의 건전한 발전 및 사회통합에 이바지함을 목적으로 재건축사업 시 발생되는 초과이익을 환수하게 되는데 재개발사업은 정비기반시설을 새로이 개설하는 등 공공의 목적으로 진행하는 경우가 많기에 재개발사업에서는 재건축초과이익에 대한 환수를 하지 않습니다.
① 재개발사업: 해당 없음
② 재건축사업: 「재건축초과 환수에 관한 법률」에 따른 초과분 환수
현금청산 및 투자금
현금청산이란 입주권ㆍ분양권을 포기하는 대신 주택ㆍ토지의 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것을 뜻하며, 투자금이란 정비사업을 진행하면서 들어가는 투입비용을 말합니다.
① 재개발사업: 현금청산 비율이 높으며 감정평가 기준으로 결정됩니다.(청산절차: 수용), 적은 실투자금.
② 재건축사업: 현금청산 비율이 낮으며 시장가격 기준으로 결정됩니다.(청산절차: 매도청구소송), 많은 실투자금.