재개발, 재건축사업 조합원의 자격
재개발, 재건축사업 조합원의 자격에 대해 알아보자
「도시 및 주거환경정비법」 규정에 재개발, 재건축사업은 관계법령에서 정하는 조합원의 자격이 있어야 신축 아파트의 분양을 받거나 토지보상등을 받을 수 있습니다. 단순히 재개발, 재건축사업이 추진하는 곳을 매입한다고 해서 반드시 조합원의 자격을 얻는 것이 아니기 때문에 관계법령 및 조합원 자격에 대한 내용을 잘 알아보시고 매입(건축물, 토지등)을 해야 합니다. 이번 글에서는 ‘재개발, 재건축사업 조합원의 자격’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
조합원의 정의
조합원은 정비사업(재개발, 재건축, 소규모주택정비사업 등)의 사업추진을 위해 운영되는 조합에 속해있는 사람을 말하며, 조합원 자격이 있다면 훗날 입주권을 부여받게 됩니다.
조합원의 자격요건
정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 합니다.
토지등소유자
* 재개발사업: 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(사업에 동의하지 않아도 조합원의 자격)
* 재건축사업: 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(사업에 동의한 자만 조합원의 자격을 부여 받음)
토지등소유자의 정비사업 동의방법
서면동의서에 토지등소유자가 성명 기입 및 지장을 날인하고 신분증명서(주민등록증, 여권 등)의 사본을 제출해야 함.
※ 조합원의 자격요건은 토지등소유자로 하지만 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 규정에 따라
다음 아래의 기준 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정)를 제외하고는 1세대로 봅니다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다.) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
투기과열지구에서의 조합원 자격요건
「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서는
재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후,
재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후
해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없습니다.
정비구역이 투지과열지구인 경우 매수시점에 따른 조합원 자격
재개발사업: 관리처분계획인가 이전에 매수해야 조합원 자격 부여
재건축사업: 조합설립인가 이전에 매수해야 조합원 자격 부여
다만, 양도인이 다음 아래의 기준 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니합니다.
1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
(소유기간: 10년, 거주기간: 5년)
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 상가를 임대하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령(같은 법 시행령 제37조제3항)으로 정하는 경우
* 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
* 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
* 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
* 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
* 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
* 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
조합원의 권리
조합원들은 정비사업을 진행하면서 조합총회 시 조합장 선출, 시공자 선정 등의 각종 안건에 대한 의사 반영을 통해 권리 행사를 할 수 있고, 대표적인 권리로는 관리처분계획인가 이후 사업시행자(조합)로부터 입주권을 제공받을 수 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조 규정에 따라 관리처분 시 정비구역의 토지등소유자에게 분양(조합원 분양)해야 한다고 규정하고 있습니다. 하지만 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 분양대상에서 제외될 수 있습니다.(해당 지제차마다 조례가 상이하니 반드시 확인하시기 바랍니다.)
「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조(재개발사업의 분양대상 등)
재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)에 관한 보상을 받은 자
「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」 제26조(주택공급 기준 등)
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 기존무허가건축물 및 미사용승인건축물 중 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「건축법」 제57조제1항에 따라 주거지역에 대하여 해당 시ㆍ군 건축조례로 정하는 면적 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 관리처분계획 기준일 현재 산정된 종전 자산의 총 가액(권리가액)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
